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Mudança no FGTS provoca queda da demanda por imóveis, perda de empregos na construção e desequilíbrio do fundo

Análise dos efeitos do PL 1358/2015 mostra que alteração pode elevar em 19% as prestações do financiamento imobiliário

Agência Indusnet Fiesp

Análise inédita feita pelo Observatório da Construção, do Departamento da Indústria da Construção Civil (Deconcic) da Fiesp, mostra os efeitos negativos do Projeto de Lei (PL1358/2015), em discussão na Câmara, que propõe que as contas vinculadas do FGTS sejam remuneradas da mesma forma que a caderneta de poupança.

A alteração levaria a aumento de 19,1% na prestação de financiamentos imobiliários de mutuários do FGTS. Parcela considerável (41%) das famílias que tomaram empréstimos naquele ano ultrapassaria o nível de comprometimento de renda aceitável. Teriam que desistir da compra ou procurar imóveis mais baratos.

Com a saída em massa de famílias do sistema, a perda de receita com os juros dos financiamentos poderia atingir R$ 272,3 milhões por ano, desequilibrando o FGTS. As simulações foram feitas com base nas contas do FGTS de 2013. Os dados foram extraídos das Demonstrações Contábeis do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (DCFGTS) e do perfil de tomadores de empréstimos habitacionais do FGTS.

As mudanças

O Projeto de Lei 1.358/2015 entrou em regime de urgência no Congresso Nacional e teve sua primeira votação marcada para o dia 11 de agosto, com adiamento requerido pelas lideranças partidárias. O PL propõe que as contas vinculadas do FGTS sejam remuneradas à taxa equivalente à da caderneta de poupança. Hoje, a remuneração da poupança é composta de duas parcelas: (i) a remuneração básica, dada pela Taxa Referencial – TR, e (ii) a remuneração adicional, correspondente a: 0,5% ao mês, enquanto a meta da taxa Selic ao ano for superior a 8,5%; ou 70% da meta da taxa Selic ao ano vigente na data de início do período de rendimento, enquanto a meta da taxa Selic ao ano for igual ou inferior a 8,5%.

O projeto é bastante polêmico porque altera substancialmente o equilíbrio da intermediação financeira desempenhada pelo fundo. Para promover a recuperação da taxa de remuneração dos cotistas, que tem sido negativa em razão da inflação, as taxas de empréstimos do FGTS terão que ser maiores, implicando o encarecimento do financiamento imobiliário e dos investimentos em saneamento, as duas principais linhas de empréstimos do FGTS.

Rendimentos das contas vinculadas

Em 2013, o pagamento de juros e correção monetária às contas vinculadas totalizou R$ 8,235 bilhões. No ano, o saldo médio das contas vinculadas (ativas e inativas) foi de R$ 262,9 bilhões, o que implica que o rendimento dos cotistas foi de 3,13% ao ano. Nesse ano, os depósitos de caderneta de poupança realizados após 3 de maio de 2012 renderam 5,58% ao ano. Se estivesse em operação há alguns anos, a proposta do PL implicaria que o rendimento do saldo médio dos cotistas do FGTS deveria ser de R$ 14,672 bilhões, um valor R$ 6,437 bilhões superior ao efetivamente pago. Para gerar esses recursos adicionais, o retorno do ativo deveria crescer de forma proporcional, implicando que as operações de crédito imobiliário deveriam arrecadar, no mínimo, um percentual desse valor equivalente à participação das operações de crédito imobiliário no ativo total.

Em 2013, o saldo médio do ativo total do FGTS foi de R$ 345,6 bilhões, e o saldo das operações de crédito do FGTS somou R$ 149,5 bilhões, o que representou 43,3% do saldo médio dos ativos. Mantidas as proporções, as operações de crédito imobiliário deveriam gerar uma renda adicional de R$ 2,743 bilhões. Naquele ano, contudo, a renda gerada com os empréstimos imobiliários foi de R$ 8,689 bilhões, o que equivaleu a uma taxa média de remuneração dos empréstimos de 5,81% em 2013. Os saldos e rendas anuais desses empréstimos estavam distribuídos entre os segmentos da seguinte forma em 2013:

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Impactos no mercado imobiliário

O principal efeito desse aumento dos juros seria a elevação das prestações dos mutuários do FGTS. Tomando por base o perfil dos tomadores de crédito do fundo em 2013, as prestações, que foram de R$ 598,43 em média, passariam para R$ 712,81. Haveria, portanto, um aumento do desembolso mensal com prestação da moradia de R$ 114,38, ou 19,1%, elevando o comprometimento de renda das famílias em 5,2 pontos percentuais – a média do comprometimento de renda passaria de 27,4% para 32,7%.

Isso implicaria um aumento do custo anual com juros de R$ 416 milhões para o mercado imobiliário, caso todos os mutuários que acessaram o crédito naquele ano continuassem tomando empréstimos. Mesmo nesse caso extremo, em que os volumes de empréstimos seriam mantidos, levaria quase 7 anos para o aumento de rendas de juros nos novos contratos gerar o montante necessário para o FGTS render igual à taxa de remuneração da caderneta de poupança.

Só que uma parcela grande das famílias que receberam crédito não teria mais renda para tomar empréstimos no mesmo valor. Tomando por base o perfil econômico dos mutuários, das 303 mil famílias que tomaram empréstimos em 2013, até 123 mil famílias (41% do total) ultrapassariam o nível de comprometimento de renda aceitável, sendo que cerca de 50% delas (59,2 mil) eram cotistas do FGTS, o que mostra um prejuízo direto ao contribuinte do FGTS. Essas famílias deixariam de comprar as moradias ou diminuiriam o valor dos empréstimos, o que iria requerer aumento da poupança prévia ou redução do valor dos imóveis adquiridos. Em qualquer dos casos, haveria forte queda de demanda imobiliária e perda de renda e empregos na cadeia produtiva da construção, que hoje é responsável por 13,7% dos empregos com carteira assinada no país.

Por exemplo, se todas as 123,1 mil famílias saíssem do sistema, então a renda de juros do FGTS com esses financiamentos cairia de R$ 1,278 bilhão para R$ 1,006 bilhão por ano. Nesse caso, poderia haver até uma perda de receita de juros num montante de R$ 272,3 milhões, mostrando que a medida proposta pelo PL pode gerar um desequilíbrio no FGTS. De outro lado, a contrapartida de um aumento de rendimento de R$ 3,40 por conta vinculada (aproximadamente R$ 10 por cotista), ou o equivalente a 0,15% do valor do saldo médio, seria um acréscimo de 30,6% do custo do imóvel financiado para as famílias, com efeito sobre a acumulação de patrimônio da classe média brasileira.